中古を買ってリノベーション

中古を買ってリノベーション

中古住宅を購入してリノベーションのすすめ

中古住宅(戸建て・マンション)を購入し、リノベーションする。

新築に比べ、立地など希望条件を叶えやすいことも魅力。また費用をおさえ、自分だけの空間をつくることも可能です。

ここで「中古購入+リノベーション」のメリット・デメリット、注意点、費用や工期など紹介します。

中古住宅のメリット・デメリット

中古物件のメリットは?

住まいに対するこだわりや想いを実現しやすい「中古購入+リノベーション」。欧米のように、旧車をレストアして楽しむライフスタイルがあるように、比較的安く購入した物件をDIY楽しみながら住むことや、空き家問題など住宅を取り巻く環境変化の中で、スクラップ&ビルドの消費社会からストック型社会へ向かう潮流の影響もあり、「中古」でもいいかな、と考える人たちが増えています。でも中古物件には、なんといっても新築にはない独特な「魅力」があります。

<新築住宅に比べ、物件価格が安い>

中古住宅の場合、一般的に同条件の物件であれば新築に比べ30%から40%は安くなると一般的には言われます。もし、自分のこだわりを追加工事しても、総額の工事費用はたぶん新築より安くなるはずです。

<中古物件の方が好立地の場合も>

中古物件の場合、数も多く、駅近く、暮らし安いエリアなど様々な条件から比較的自由に選べることが魅力でしょう。特にマンションの場合、古くからその立地に建っており、都心部に行けば行くほど中古物件の方が好立地という場合も。最近ではそのような物件を「ビンテージマンション」と呼び、昭和40年代竣工の中古マンションをリノベーションする人も増えています。

<リノベ購入時と同時が最適。一旦住んでしまうとリノベーションは難しい現実>

中古物件を購入し、住んでからゆっくり考えて自分だけの空間をつくりたい・・・は以外に難しいことです。リノベーションの場合は、水回りやリビングを中心に解体をする必要があるので、まず工事中は暮らすことは無理。そのため、仮住まいや、レンタル倉庫を手配する必要があり、その費用を負担しなければいけません。リノベで理想の住まいを!と意気込んでも、住んでしまうと現実リノベは厳しく、ちょっとしたリフォームで終わってしまう場合もあります。

<こだわりに投資を、妥協点で減額を>

建売や新築マンションはすべに標準仕様で建築されており、追加工事はともかく、減額工事はまずありません。でも中古リノベーションであれば、自分のこだわりたいところに予算を投入して解体して作り替え、妥協できるところは、表層だけをリフォームするなど、自分好みに合わせてメリハリをつけることができます。

デメリット・注意点

<古いということ、中古であること>

中古物件は、安く、立地もよく、自分のこだわりの住まいが手に入る。しかし、やはり中古。様々な注意点があります。中古の一戸建ての場合は、構造的な欠陥の有無の確認です。雨漏れ、シロアリ被害は購入前にはしっかり判断することが必要です。もし、被害があれば、その補修費用はしっかり見積しておく必要があります。マンションの場合は、管理状態です。大規模修繕が行われる時期、積立金の状況など事前に調べておく必要があります。

<建物構造によってはリノベに不向きな物件も>

マンションの場合、梁構造(天井に張り出しがある)の場合は、間仕切壁は木造なので、比較的簡単に解体できますが、壁式構造の場合、壁自体が「構造」で撤去できないことがほとんどでリノベには不向き。一戸建ての場合、木造軸組であれば、抜ける壁もありますが、2*4や、RC住宅の場合、壁は耐力壁の場合が多く、壁を撤去して大空間をつくることが不可能な場合もあります。またマンションの場合、管理組合によっては、独特な規約がある場合も多く、防音や仕様が制限される場合もあり、思い通りにつくれない場合もあります。

リノベーションにかかる費用は?

中古住宅購入+リノベーションは予算組がとても重要。中古物件は、不動産資料を見れば、購入価格、諸費用等はわかりますが、リノベ費用は本来「現場調査」が必要です。でもご安心を。弊社で施工する「スタイルリノベーション」の場合、専有面積(バルコニーのぞく)×100,000円(税抜き)が一つの目安となります。

もし、面積が72㎡であれば、リノベ費用の概算は72㎡×100,000円=7,200,000円となります。

ただし、「こだわり」が強く、いろいろな想いがある場合は、×150,000円程度で想定してもいいかもしれません。(マンションの場合)一戸建ての場合は、内部改修以外に、外部改修が必要か、もしくは、駐車場増設など外構工事が必要かで大きく変わります。もし、旧耐震の場合は、耐震補強を検討する場合もあるでしょう。

VRを活用して、見える未来を提案。

図面だけではわからないとこはCGパースもしくはVRにて共有。スタイルリノベーションでは、様々なティストでリノベーション可能です。ティストを変えることで費用面の変更ありません。自分の好きなイメージでプレゼンパースを作成することで、リノベした住空間で、自分らしいライフスタイルを想像することができます。

中古住宅を買ってリノベーションのための流れ

中古住宅を購入前に事前に対象物件を調査することが大切です。不動産情報で、物件価格は把握できますが、リノベ費用をある程度把握するには、現地調査が必要です。

1)中古物件の内覧。契約したい物件がみつかる。

2)弊社スタッフと同行して物件下見。その物件のメリット・デメリットを共有する。

3)リノベ概算費用とOP工事を確認。購入予定物件と合算した総費用を把握する。

4)弊社スタッフと一緒に資金計画をつくり、自己資金や住宅ローン先に相談する。

5)中古住宅の売買契約

6)リノベーション工事の契約

ステップ(2)では、先ほど紹介した、注意点にもある、構造的な部分も確認します。ここが非常に重要で、こだわりリノベができるか、できないないか、もし可能でも多額の出費になるのか、など大きな分岐点となります。解体できる壁なのか、構造的な欠陥があるのか、隠蔽部の配管はどうるのか、などこのタイミングで費用的な問題点はほぼ判断できるでしょう。特に問題なく、標準的な仕様であれば、10万円/㎡で概算費用は把握できます。解体したり、壁を剥がして分かることも多いのが中古リノベーション。住宅ローンを借りる場合は、その費用や、追加費用等も考慮して予算組をしておく必要があります。

 

リノベーションは工事期間にも注意が必要です。

部分的なリフォームとは違い、リノベーションは案外工事期間が必要です。マンションの場合、管理組会の承認が必要で、こちら都合ですぐに着工とはいきません。また、施工できる曜日等が決まっており、土日、祭日はほぼ工事はできません。GW、夏季、年末年始などは、土日祝日関係なく、工事はできませんので、想像以上に工事期間が延びる可能性があります。検討期間に中古リノベ物件の完成内覧会などに足を運び、ある程度イメージを共有しておくとスムーズに進めることができます。戸建ての場合は、近隣の状況を判断してすすめることが大切です。ぽつんとした一軒家であれば、問題ありませんが、住宅街であれば、通学時間や土日祝日は大掛かりな工事は避けるべきで、ある程度の工事期間をみておく必要もあります。

中古リノベーション販売物件であればいつでも見学できます。

弊社グループが販売しているリノベ済み中古マンションであればいつでも見学できます。また、これらのマンションは、100,000円/㎡の予算でリノベーションしている物件ばかり。コーディネーターによる家具付きですので、「暮らし」が分かる物件ばかりです。

リノベ相談会開催

・どんな物件なら想い通りのリノベーションが出来るのか知りたい。

・リノベ済み中古マンションを見学してみたい。

・中古物件の購入で悩んでいる。アドバイスがほしいな・・・。

・本当にリノベで想い通り出来るのか心配。

・予算や融資のことが心配で・・・。

・リノベーションのことがもっと詳しく知りたい。

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など様々な「相談」を聞き取り、的確なアドバイスやプラン作成、中古物件を紹介します。まずはお気軽にご予約ください。コメント欄に詳細を記入いただければ、専任の担当者で対応させていただきます。

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